תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות מתוכננות ע"י גורמים שונים ובכללם מינהל מקרקעי ישראל ומאושרות על-ידי משרד הפנים וועדות התכנון והבנייה. תכניות אלו הן הבסיס לקביעת זכויות הבנייה בקרקע. התכניות כוללות תכנון מקיף של כל השטחים המיועדים למגורים, לתעשייה, לחקלאות, לתיירות, למסחר ועוד. בתכנון שטחי המגורים, למשל, נקבע, בין היתר מהו הגובה המרבי לבניין, מהו המרחק בין בניין לבניין מהו אחוז שטח הבנייה המותר על המגרש


חישוב דמי ההיתר ההפשרה


(מתייחס גם לשינוי יעוד המגרש וגם לשינוי בניצול אחוזי הבניה במגרש)
דמי ההיתר יהיו בשיעור ‎31% מהפרש של שני הערכים שלהלן:

ערך א'- ערך הקרקע לפי שומה, למועד בקשת השומה, לזכויות, אפשרות הניצול, המטרה והייעוד לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבעו בחוזה החכירה המקורי. ובתנאי שזכויות הבינוי והשימושים המצויינים בחוזה תואמים למלוא זכויות הבינוי וכל השימושים המותרים בתוכנית שהייתה תקפה בעת הקצאת הקרקע. במידה ולא קיימים נתוני תכנון למועד ההקצאה, יקבעו אפשרויות הניצול בהתאם לשומה שבגינה נערכה העסקה המקורית, או בהתאם לבינוי בפועל אשר בגינו ניתן היתר ע"י המינהל.

ערך ב' - הגבוה מבין השניים: ערך הקרקע עפ"י מלוא זכויות הניצול והיעוד החדשים, על פי ת.ב.ע. שבתוקף, או לפי תוכנית הבנייה המוצעת . על שיעור התשלום יחולו הנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות הלאומית כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.

תהליך ההפשרה במינהל מקרקעי ישראל


במשרדי המינהל יתבקש החוכר לחתום על מפרט כספי בדבר גובה דמי ההיתר. המינהל ידון בבקשה להפשרת קרקעות חקלאיות, אם יאשר אותה, על החוכר לשלם דמי היתר ולהמציא אישור על הסדר תשלום דמי השבחה מהועדה המקומית. אין צורך באישור המינהל

כאשר הנכס הנו דירת מגורים מהוונת בבניה רוויה ובהתקיים כל התנאים להלן:
1. הבקשה הינה לשינוי ניצול.
2. החוזה הנוכחי מאפשר ביצוע שינוי יעוד ו/או ניצול ללא תוספת תשלום למינהל.
3. הבקשה אינה חורגת מתנאי החוזה.
לקבלת אישור לרשות המקומית, פנו למחוז שבתחום טיפולו נמצא הנכס.