שכירת דירה היא אומנם עסקה זמנית, אך מדובר בהוצאה כספית גדולה, התחייבות לתקופה ארוכה ובבית שבו תגורו לפחות בשנה הקרובה...


הדברים החשובים


בעל הדירה – הטוב, הרע או המציק?

בעל הדירה ישאל אתכם שאלות, שלפעמים ייראו לא ממש קשורות, אך אל תשכחו שהוא מפקיד ברשותכם נכס יקר, והא מעוניין לדעת מי יגור בדירתו. מסיבות אלה הוא ידרוש מהשוכר לתחזק את הדירה ולשמור עליה כראוי, וירצה לבקר בה מידי פעם. נסו לברר בעזרת הדיירים הקודמים או השכנים האם בעל הבית נוהג לבקר בדירה לעיתים קרובות. האם הוא מחליף דיירים לעיתים תכופות? כך תקבלו רמזים נוספים...

שימו לב!!!
חשוב לוודא כי מי שמשכיר לכם את הדירה הוא בעל הדירה עצמו או מיופה כוח מטעמו – כדאי להוציא נסח טאבו או לבקשו מהמשכיר כדי לוודא שהוא בעל זכויות בנכס. לא כדאי לשלם דמי שכירות ורק אחר כך לגלות שרימו אתכם – כך תישארו גם בלי כסף וגם בלי דירה. אם יש לנכס יותר מבעל בית אחד, כדאי לוודא שתנאי ההשכרה מוסכמים על כולם.

שותפים

לסטודנטים וצעירים, כדאי לשכור דירה עם שותפים. לפעמים זה קצת פחות נעים, אך ניתן לחסוך באופן משמעותי את עלות השכירות, ולהרחיב את טווח האפשרויות לדירה גדולה יותר ובמיקום טוב יותר. כמובן, רצוי שתהיה היכרות מוקדמת בין השוכרים כדי לצמצם את החיכוכים של מגורים יחדיו. חשוב לדעת שכאשר שותפים חותמים על חוזה השכירות ביחד, מספיק שאחד מהם מפר את החוזה כדי שהחוזה יהפוך מבוטל. לכן רצוי שכל אחד מהשותפים יחתום על חוזה אישי מול המשכיר. כדי למנוע עימותים, כדאי להכין הסכם בין השותפים שמסכם מראש את חלוקת התשלומים, את חלוקת ההוצאות המשותפות ואת חלוקת המשימות בתחזוקה השוטפת של הדירה.

כסף זה לא הכול בחיים?!

שכר הדירה - מקובל שתשלום דמי השכירות צמוד לדולר – לפעמים תפסידו מזה ולעיתים תרוויחו. כדי למנוע את התלות בשער הדולר תוכלו להתעקש על שכר דירה בשקלים, או לפחות לקבוע טווח מוסכם לשער הדולר. בכל מקרה, עדיף לשלם כל חודש, ולא מראש. במידה ונדרשתם לתת צ'קים דחויים מראש, הקפידו להוסיף "למוטב בלבד". כמו כן, בדקו עסקאות נוספות שנעשו באותו אזור כדי שתהיו בטוחים שהמחיר הוא סביר.
מיסים ותשלומים אחרים - החליטו מראש אילו תשלומים אתם משלמים ואילו המשכיר. מקובל שהדייר משלם את חשבונות החשמל, המים, הגז, הארנונה ומיסי וועד הבית. כמו כן, הוא אינו צריך לשלם תשלומים בעבור השבחת הדירה אלא רק בעבור תחזוקה שוטפת (תיקון מעלית, שיפוץ הכניסה לבניין וכו'). שקללו את מחיר השכירות יחד עם התשלומים הנוספים - מחירי הארנונה למשל יכולים להשתנות מאזור לאזור וכדאי לשקול זאת מראש.
שימו לב! לפני כניסתכם לדירה וודאו שהדיירים הקודמים לא השאירו אחריהם חובות!!!
עוד נתון חשוב – ברוב הערים, לסטודנטים, חיילים ונכים ישנה הפחתה משמעותית במחיר הארנונה וכדאי לנצל זכות זו.
ערבויות - כדי להבטיח את מימוש תנאי ההסכם, בעל הדירה בדרך כלל יבקש ערבויות. כדאי להתייעץ עם עורך דין בנושא זה.

תכולת הדירה – בלאי ותיקונים

יש לבדוק את תקינות הדירה לפני הכניסה: אינסטלציה, ברזים, דוד חשמל/שמש, גז, תריסים וחלונות, ריצוף, סיוד וכד'. יש להכין רשימה מפורטת של כל הליקויים שנמצאו ולקבוע אילו מהתיקונים יבוצעו לפני כניסת השוכר לדירה. במידה והדירה מרוהטת רצוי מאד להכין רשימת מלאי שתכלול את הפריטים בדירה ומצבם, את צבע הקירות וכד'. את כל אילו יש להוסיף לחוזה השכירות על מנת למנוע אי נעימויות בעתיד. יש לציין בחוזה השכירות מי אחראי לתיקון הציוד בדירה (כמו מזגן, דוד, מקרר וכד') ומהו מקסימום משך הזמן עד לביצוע התיקון (למשל, תוך 24 שעות). בדרך כלל בעל הדירה אחראי לתיקונים כאלה, אך חובתו של הדייר לדאוג לתחזוקה שוטפת ולהחזירם תקינים. לעיתים יידרש השוכר לחתום על סעיף שאומר כי בדק את הבית, והבית מתאים לדרישותיו. שימו לב להוסיף לסעיף זה "למעט מום או בלאי נסתרים" (פגמים שבהם השוכר לא יכול היה להבחין, כמו צנרת רקובה) – סעיף זה יימנע מצב בו ייסרב בעל הדירה לבצע את התיקון הנדרש.

תשומת לב לפרטים


אורך תקופת ההשכרה – יציאת חירום
כדי שתהיה אפשרות להמשיך את החוזה לתקופה נוספת באותם תנאים, או כפי שיוסכם בחוזה, כדאי להכניס לחוזה סעיף "אופציה". סעיף זה מאפשר לשוכר להחליט האם לממש את האופציה או לא, ומבטיח שבעל הדירה לא יתכנן תכנונים עתידיים לגבי הנכס. כמו כן, חשוב לכלול בהסכם הרכישה אפשרות לסיום החוזה בהתראה של 90 יום (הערה זו תחול על שני הצדדים), או להוסיף אפשרות למצוא שוכר חליפי שימשיך את ההתחייבויות בהתאם להסכם המקורי.

הפרת החוזה שכירות
בסוף כל סעיף בחוזה יש לציין אם הפרת סעיף זה היא בבחינת הפרה יסודית של החוזה . במידה ואחד הצדדים מפר תנאים יסודיים של ההסכם (כמו אי תשלום שכר הדירה, אי עמידה במועד הפינוי וכד'), ישנה אפשרות להוסיף עונשים שיוטלו על מי שהפר את החוזה. בחוזה יש לציין מהו העונש שיוטל, וכאשר המדובר בקנס כספי, מהו בדיוק גובה הפיצוי. כדאי לצמצם עד כמה שניתן את רשימת הסעיפים היסודיים לסעיפים הקריטיים בלבד. מצד שני, רצוי להכניס גם סעיפים שיפעלו לטובת השוכר (תקינות הנכס וכד').

ביטוח דירה
הנוהג המקובל הוא שבעל הדירה מבטח את המבנה ואילו הדייר מבטח את התכולה. אם בעל הדירה אכן מבטח את המבנה דאגו שהוא יוסיף את שמכם לביטוח – פעולה זו אינה עולה כסף ותוכל למנוע תביעות מיותרות של חברת הביטוח. כמו כן, כדאי שתהיה בידכם פוליסת ביטוח צד ג' המכסה בין היתר מקרי פגיעה של אורחים ומבקרים בדירה.

טלפון בדירה
וודאו שקיבלתם מכשיר טלפון וקו תקינים, וששולמו כל חשבונות הטלפון לפני כניסתכם לדירה.

שכירות משנה
במידה והמשכיר שוכר בעצמו את הדירה מבעל הבית, וודאו שחוזה השכירות המקורי מתיר שכירות משנה! לא כדאי שתשלמו מראש ולבסוף תיזרקו מהדירה...

חוזה השכירות
מומלץ לחתום על חוזה השכירות בייעוצו ובנוכחותו של עורך דין שידאג לזכויותיכם. השקעת כסף בנקודה זו, תמנע הוצאת כספים מיותרים בעתיד. כמו כן, שימו לב להמלצות המופיעות במדריך זה בהתייחס לחוזה השכירות. אל תשכחו – הסכם השכירות חייב לכלול: מחיר השכירות, תקופת השכירות, מועדי התשלום, ערבויות ובטחונות, רשימת מלאי של תכולת הדירה .

לסיכום!
זכרו שבעל הדירה מעמיד לרשותכם נכס יקר! שמרו על הדירה ועמדו בתנאי החוזה – אם תתחשבו בבעל הדירה הוא יתחשב בכם!

ושני טיפים אחרונים: צלמו מפגעים בדירה לפני הכניסה אליה – לעולם לא תוכלו לדעת מתי ישמשו אתכם צילומים אלה. והכי חשוב, החליפו את המנעולים לדירה והימנעו מהפתעות!!!