דירות עם נוף


במסגרת המחקר נבדקה השפעתם של סוגי נוף שונים (נוף לים, נוף לשטחים פתוחים ירוקים, נוף מדברי ונוף אורבאני) על שוויין של דירות מגורים שונות ב- 11 ערים בארץ: נהרייה, צפת, כרמיאל, חיפה, נתניה, תל אביב, בת-ים, ירושלים, מעלה-אדומים, אשדוד ובאר-שבע.
יצוין כי המחקר התמקד בבנייה רוויה בלבד, בעיקר בשכונות מגורים ברמה סוציו-אקונומית בינונית. עם זאת, נבדקה במחקר גם השפעתם של הנופים הפתוחים (נוף לים ונוף אורבאני) על שוויין של דירות מגורים במספר מגדלי יוקרה בתל אביב: מגדל באזל, בית חנה, מגדל האופרה, שלושה מגדלי אלרוב-פנקס, מגדלי דוד המלך (בית אבנר ובית יואב), מגדל גן העיר וישרוטל טאואר.

מידת החשיפה של הדירה לנוף הוגדרה בהתאם למספר קריטריונים, לרבות הפרעות וזווית ראיה.
"עוצמת" הנוף וכיוון השפעתו נגזרים מהגורמים, כגון יופיו האסטטי, מידת נדירותו ומאפיינים ייחודיים של כל אחד מאזורים הגיאוגרפיים בהם נבדקה השפעת הנוף על ערך דירות המגורים.
על מנת להתמודד עם בעיית הסובייקטיביות הטמונה בהגדרת הנוף ובמדידתו לצורכי המחקר, נעשו התייעצויות עם שמאי מקרקעין, מתווכים וקבלנים בעלי ניסיון בהערכות הנכסים עם "הטבות" סביבתיות כגון נוף, באזורי הארץ השונים.
כאמור, 2,811 עסקאות שנעשו בשוק הדיור בפועל בתקופה שבין 1997 עד 2004, שימשו כבסיס הנתונים למחקר. עבור כל אחת מהתצפיות בוצעו בדיקות שטח על מנת להשלים את נתוני העסקאות במאפייניהם הפיזיים של הדירות והבניינים, לרבות נתונים הקשורים לנוף הנשקף מהדירה ולמיקומו של הנכס ביחס ל"אובייקט הנוף" (ים, שטח פתוח, מדבר).
המשתנה התלוי במחקר היה מחיר המכירה של ניקיון דירות המגורים. משתנה זה נמדד בדולרים וערכיו נעים בטווח רחב ביותר: מ- 23,617$ בצפת ועד ל- 642,698$ בתל אביב (למעט דירות מגורים במגדלי יוקרה בתל אביב).

ממצאים ומסקנות


נתניה: נוף מלא לים הנשקף מדירת המגורים המצויה בקרבה לים (שורת בתים הראשונה לים), מוסיף לשווייה כ- 26% בממוצע לעומת דירה מרוחקת יותר ללא נוף או עם נוף לים חלקי.
נהרייה: נוף לים, מלא או חלקי, מוסיף לשווייה של דירת מגורים כ- 5.7% בממוצע לעומת דירות ללא נוף לים. כמו כן, מסתבר כי דירות הקרובות לים יקרות יותר בממוצע בכ- 8.7% מהדירות המרוחקות מהים.
בת-ים: נוף לים, מלא או חלקי, הנשקף מדירת מגורים מוסיף לשווייה כ- 5.7% בממוצע לעומת דירות ללא נוף לים.
אשדוד: בעיר זו נבדקה השפעתם של שני סוגי הנוף: נוף המשקיף לים ונוף עירוני. מתוצאות המודלים התברר, נוף המשקיף לים הוא דומיננטי ביותר מבין שני סוגי הנופים, אולם שילובו עם נוף עירוני מלא, מעלה את התוספת למחיר הדירה בכ- 5.7% בממוצע.
תל אביב: דירות מגורים המצויות בשכונות צפוניות (מעבר לירקון) ומשקיפות לים ללא נוף למטרדים סביבתיים (שדה דב, תחנות כוח רידינג, מיכלי גז), יקרות יותר בכ- 3% בהשוואה לדירות המשקיפות לים וגם לאחד המטרדים לפחות וגם דירות ללא נוף כלל.
נוף מלא לים הנשקף מדירות המגורים המצויות בסמוך לרצועת החוף המרכזית בעיר, מוסיף לשוויין כ- 13.5% בממוצע, לעומת דירות בעלות נוף חלקי או ללא נוף כלל.
מגדלי יוקרה בתל אביב: במגדלי יוקרה בתל אביב, נבדקה השפעתם של שני סוגי הנוף: נוף לים ונוף עירוני. מסתבר, כי דירות עם נוף מלא לים ונוף עירוני, מלא או חלקי, יקרות יותר בכ- 47.7% בממוצע בהשוואה לדירות ללא נוף כלל. תוספת לשוויין של הדירות עם נוף חלקי לים ו/או עם נוף עירוני, חלקי או מלא, לעומת דירות ללא נוף, היא "צנועה" יותר ומהווה כ- 17.7% בממוצע.
חיפה: דירות מגורים הממוקמות בכרמל המשקיפות לים, יקרות בכ- 6.2% בממוצע מדירות ללא נוף לים. בשכונות הנמצאות למרגלות הכרמל (שער העלייה ובת גלים), התברר כי השפעתו של מיקום הדירה ביחס לים דומיננטית: דירות מגורים הממוקמות בשורת בתים ראשונה או שנייה ביחס לים, יקרות יותר בכ- 10.5% בממוצע מאשר הדירות המרוחקות יותר מהים.
ירושלים: נוף מלא לשטחים הפתוחים מעלה את ערכה של דירת מגורים בכ- 6.3% בממוצע. נוף עירוני מרהיב הנשקף מהדירה מעלה את ערכה בכ- 6.4% בממוצע.
כרמיאל: דירות מגורים המשקיפות לשטחים הפתוחים ללא שילוב עם נוף עירוני, יקרות בכ- 6.4% בממוצע לעומת דירות עם נוף לשטחים הפתוחים המשולב עם הנוף העירוני.
צפת: דירות מגורים הממוקמות בשורת בתים הראשונה ביחס לשטחים הפתוחים, יקרות בכ- 10% בממוצע מאשר דירות פנימיות.
מעלה-אדומים ("החדשה"): דירות מגורים הממוקמות בשורת בתים הראשונה ביחס לשפת המדבר, יקרות בכ- 12.8% בהשוואה לדירות המרוחקות יותר.

מממצאי המחקר ניתן להסיק כי לסוגי נוף שונים בארץ ישנו ערך כספי, הבא לידי ביטוי בתוספת שווי לדירת המגורים. היקפי התוספת למחירי הדיור בשל הנוף צנועים יותר מהדעה הרווחת בענף הנדל"ן.
כמו כן, ממצאי המחקר מעידים כי נוף לים מניב תוספת משמעותית ביותר לשוויין של דירות מגורים. מיקום הנכס ביחס לים (או לשטחים הפתוחים למיניהם) חשוב לא פחות, ובייחוד שילובו עם נוף. לנוף עירוני השפעה מורכבת ואף מנוגדת באזורי הארץ ובתנאים השונים, כאשר קיימת חשיבות לשילובו של הנוף העירוני עם סוגי נוף אחרים.
לממצאי המחקר משמעות מעשית רבה בכל הנוגע להערכת התוספות (או הפחתות) בשווי הדירות באזורים שונים בארץ, בהתאם להשפעתם של סוגי נוף שונים, תוך מתן משקל למאפיינים השונים של אזורי המגורים וביצוע התאמות נדרשות הכרחיות.

מחקרים קודמים בנושא זה


נציין כי ברוב המחקרים שנעשו עד כה בעולם בנושא זה, נבדקה השפעת הנוף על שוויים של בתי מגורים צמודי קרקע, בעיקר בשכונות ובאזורים המאופיינים ברמה סוציו-אקונומית בינונית-גבוהה או גבוהה. תוספת לשווייה של דירת מגורים בבנייה רוויה הנובעת מנוף, כפי שנבדקה במחקר הנ"ל, צנועה בדרך כלל הרבה יותר בהשוואה לתוספת שווי בבית מגורים צמוד קרקע.
מחקרים קודמים בעולם העריכו את התוספת לערך הנכס הנגזרת מקיומו של "הנוף הפתוח" הנשקף מבית מגורים ללא התייחסות לסוגי הנוף ואיכותו, כאשר היקף התוספת נע בין 3.5% עד 13%.
ה"נוף הכחול" בולט מבחינת תרומתו לערכם של בתי מגורים: התרומה יכולה להגיע עד ל- 59% משוויים של בתי המגורים. תוספת לשוויו של בית מגורים הנובעת מ"נוף ירוק", צנועה יותר והיקפה נע בטווח של 3% - 10%.